商鋪出租如何進(jìn)行財(cái)稅處理

     經(jīng)營(yíng)商鋪出租企業(yè)在取得各類收入后如何進(jìn)行稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理？下面通過(guò)案例為大家詳解。

　　案例：甲公司屬于增值稅一般納稅人，主要業(yè)務(wù)是經(jīng)營(yíng)出租商鋪，其商鋪于2016年4月30日前以自建方式取得。租金收入選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率繳納增值稅。2016年7月，甲公司發(fā)生下列業(yè)務(wù)：

　　1.向承租方開(kāi)具發(fā)票收取房屋租金220萬(wàn)元。

　　2.取得自來(lái)水公司開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，列明銷售自來(lái)水1000噸，不含稅銷售單價(jià)2.36元，價(jià)款2360元，進(jìn)項(xiàng)稅額70.80元。另外，取得自來(lái)水公司開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票，收取污水處理費(fèi)，每噸單價(jià)1.10元，價(jià)款1100元，合計(jì)支付總價(jià)款3530.80元。

　　3.取得供電公司開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，銷售電力不含稅價(jià)款50000元，進(jìn)項(xiàng)稅額8500元，合計(jì)總價(jià)款58500元。

　　上述水電費(fèi)增值稅專用發(fā)票均通過(guò)認(rèn)證，進(jìn)項(xiàng)稅額8570.80元已申報(bào)抵扣。按房租合同約定，甲公司于2016年7月向承租方開(kāi)具發(fā)票全額結(jié)算水電費(fèi)計(jì)62030.80元。

　　甲公司咨詢：1.自來(lái)水公司開(kāi)具的污水處理費(fèi)普通發(fā)票，本公司能否要求其開(kāi)具增值稅專用發(fā)票？向承租方收取的污水處理費(fèi)是否繳納增值稅？2.向承租方銷售電力和自來(lái)水，怎樣開(kāi)具發(fā)票計(jì)算繳納增值稅？如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

　　問(wèn)題分析如下：

　　1.《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于污水處理費(fèi)有關(guān)增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2001〕97號(hào)）規(guī)定，對(duì)各級(jí)政府及主管部門委托自來(lái)水廠（公司）隨水費(fèi)收取的污水處理費(fèi)，免征增值稅。因此，自來(lái)水公司向甲公司收取污水處理費(fèi)，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的做法是正確的，甲公司不能要求開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。向承租方收取污水處理費(fèi)，不符合免征增值稅條件，應(yīng)與銷售自來(lái)水一并開(kāi)票繳納增值稅。

　　2.甲公司提供房屋經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)，并向承租方銷售電力與自來(lái)水，應(yīng)適用兼營(yíng)業(yè)務(wù)稅務(wù)處理。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》要求，試點(diǎn)納稅人從事兼營(yíng)業(yè)務(wù)，其銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額。因此，甲公司應(yīng)分別核算出租收入和水電費(fèi)銷售額。

　　出租收入按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，銷售電力按17%的稅率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。甲公司取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額8500元，向客戶開(kāi)具增值稅專用（普通）發(fā)票，價(jià)款50000元，銷項(xiàng)稅額8500元，應(yīng)納稅額0元（8500-8500）。

　　銷售自來(lái)水按13%的稅率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知》（財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）規(guī)定，屬于增值稅一般納稅人的自來(lái)水公司生產(chǎn)銷售自來(lái)水，按3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。甲公司不屬于自來(lái)水生產(chǎn)企業(yè)，向承租方收取自來(lái)水價(jià)款（含污水處理費(fèi)），應(yīng)按13%的稅率計(jì)算繳納增值稅。計(jì)算如下：

　　不含稅價(jià)款=3530.80÷（1+13%）=3124.60（元）

　　銷項(xiàng)稅額=3124.60×13%=406.20（元）

　　應(yīng)納稅額=406.20-70.80=335.40（元）

　　會(huì)計(jì)處理：

　　水電費(fèi)總價(jià)款=58500+3530.80=62030.80（元）

　　水電費(fèi)收入=50000+3124.60=53124.60（元）

　　銷項(xiàng)稅額=8500+406.20=8906.20（元）

　　借：銀行存款62030.80

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入53124.60

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）8906.20